Vânzarea celei de-a doua locuințe poate crește factura dvs. fiscală
Indiferent dacă vindeți oa doua locuință pentru că doriți să cumpărați o altă locuință sau aveți nevoie de numerar din alte motive, unchiul Sam va dori o bucată din orice profit pe care îl faci. Cu toate acestea, câștigul dvs. de capital impozabil este, în general, mult mai mic decât prețul dvs. de vânzare, și știind cum funcționează diferitele excluderi, vă asigură că nu veți împărți mai mult decât trebuie cu guvernul.
Calculul câștigurilor
acasă, trebuie să îți dai seama de câștigul din baza ta și din veniturile tale nete. Baza dvs. este în mod obișnuit ceea ce ați plătit pentru ao achiziționa - inclusiv anumite taxe, cum ar fi taxele de transfer sau taxele de înregistrare. Dacă ați primit-o ca dar, în general, aveți aceeași bază ca și persoana care ți-a dat-o. Dacă ați moștenit-o, baza dvs. este valoarea casei când persoana a murit. Dar, vă puteți mări baza pentru costurile de îmbunătățire a casei dvs. De exemplu, dacă cheltuiești 15.000 de dolari pentru a adăuga un garaj, asta adaugă 15.000 de dolari pe baza ta. Veniturile dvs. nete din vânzare sunt egale cu prețul dvs. de vânzare minus costul vânzării, cum ar fi comisioanele brokerului și taxele legale. Apoi, scăpați baza de veniturile dvs. nete pentru a calcula câștigurile dvs. de capital.
Excluderea de ședere primară
IRS oferă o excludere primară a reședinței, care vă permite să distrugeți câștigul de 250.000 de dolari din vânzarea casei dvs. Este mai puțin probabil, dar totuși posibil, că se va aplica unei a doua case. Pentru a vă califica, trebuie să vă fi deținut casa timp de doi ani din ultimii cinci ani și ați folosit-o ca locuință principală pentru doi dintre ultimii cinci ani. Deși cei doi ani pentru fiecare testare se suprapun adesea, nu trebuie să vă calificați. De exemplu, spuneți că ați închiriat o casă timp de un an înainte de a o cumpărați și apoi ați trăit în ea ca locuință principală pentru încă un an. Acești doi ani satisfac testul de utilizare. Apoi, dacă ați folosit-o ca oa doua casă timp de un an, satisfaceți și testul de proprietate, astfel încât să vă calificați pentru a exclude câștigul de până la 250 000 USD.
Clasificarea câștigurilor
numiți câștigurile de capital pe termen lung, atâta timp cât dețineți casa mai mult de un an, caz în care veți plăti ratele mai mici de câștiguri de capital. Cu toate acestea, dacă ați deținut casa timp de mai puțin de un an, aceasta se consideră ca un câștig de capital pe termen scurt, care este impozitat la cotele obișnuite ale impozitului pe profit. Oricum, dacă venitul dvs. depășește pragul pentru statutul dvs. de înregistrare, câștigurile sunt de asemenea afectate de impozitul pe venitul net al investițiilor, care adaugă un impozit de 3,8 la sută. Începând cu 2013, pragurile de venit sunt de 250.000 USD dacă sunteți un deputat comun sau o văduvă sau văduv calificat; 200.000 $ dacă sunteți singur sau cap de familie; sau 125.000 de dolari dacă sunteți căsătorit depunând separat.
Nu se face deducerea pierderii
Dacă ați folosit proprietatea ca oa doua casă, aceasta se consideră ca fiind o proprietate personală mai degrabă decât o investiție imobiliară. Dezavantajul acestei clasificări este că unchiul Sam nu vă permite să vă pierdeți pierderile din proprietățile personale cu privire la impozitele pe care le plătiți. De exemplu, spuneți că baza dvs. pentru cea de-a doua casă a fost de 200.000 de dolari, dar piața a mers spre sud, iar venitul net din vânzări a fost de 170.000 de dolari. Chiar dacă ați realizat o pierdere de 30.000 $, nu puteți pretinde că ați pierdut taxele.
