Ratele de impozitare a câștigurilor de capital pe proprietate depind de o varietate de factori.
Serviciul de venituri interne consideră că toate bunurile, fie pentru uz personal sau comercial, reprezintă un bun. Când se calculează câștigul sau pierderea dintr-o vânzare, stabiliți diferența dintre prețul de vânzare și baza - care este rar același cu prețul de cumpărare. Modul în care câștigul este impozitat depinde de o mulțime de factori, inclusiv tipul de proprietate, valoarea pierderii sau câștigului și modul în care ați utilizat-o. Proprietatea deținută mai mult de un an este impozitată ca un câștig de capital pe termen lung.
Locuință personală
Este posibil să puteți exclude suma de până la $ 250,000 în câștigurile de capital din vânzarea unei locuințe personale. Orice sumă care nu este exclusă face obiectul impozitului pe termen lung al câștigurilor de capital, în prezent la cel mult 15 pentru majoritatea contribuabililor. Partea inversă a excluderii este că dacă vinzi la o pierdere, nu poți lua o scutire de impozit pentru suma pierderilor. Pentru a revendica excluderea, trebuie să fi locuit în casa dvs. ca o reședință primară timp de doi ani în ultimii cinci ani pe care i-ați deținut. Anii nu trebuie să fie consecutivi. Puteți să vă calificați în continuare pentru excludere dacă ați trăit din cauza unui loc de muncă din cadrul militar, al Serviciului de Externe sau al Corpului Păcii. Dacă v-ați vândut o altă reședință primară în ultimii doi ani, nu vă veți califica.
Exemplu: Jim și Joan și-au deținut casa timp de șase ani și au închiriat-o pentru 15 din ultimele 60 luni. Locuiau acasă pentru restul de luni 45. Aceștia sunt îndreptățiți să ia întreaga excludere pentru că au trăit în casă timp de cel puțin 24 luni în timpul ultimului 60.
Baze și bază adaptată pentru locuințe
Pentru reședința dvs. principală, baza este determinată de modul în care ați ajuns acasă. Dacă ați cumpărat casa, baza va fi suma pe care ați plătit-o pentru ea. Dacă ați moștenit casa sau ați primit-o ca cadou, baza este valoarea de piață corectă la momentul în care ați primit-o sau baza ajustată a proprietarului anterior. Puteți adăuga la baza dvs. orice costuri de închidere și taxe de decontare care nu acoperă impozitul pe proprietate sau asigurarea. De asemenea, adăugați cantitatea de îmbunătățiri pe care ați plătit-o în timp ce ați trăit în casă, inclusiv un nou acoperiș, podele noi, amenajări peisagistice, instalații sanitare noi și izolații. Reduceți baza ajustată din prețul de vânzare pentru a determina valoarea oricărui câștig de capital.
Exemplu: Bob și Sue și-au cumpărat casa pentru $ 100,000 în 2000. Au avut costuri de inchidere de $ 1,000 si au facut imbunatatiri de $ 15,000 pentru amenajarea peisagistica, aparate de bucatarie noi si izolarea acoperișului. Valoarea ajustată a casei lor este de $ 116,000. Au vândut casa în 2011 pentru $ 200,000. Câștigul lor de capital este de $ 84,000. Ei pot lua excluderea deplină și nu datorează impozite pe câștigurile de capital asupra vânzării.
Inchiriere imobiliara
Nu există nici o excludere a câștigurilor de capital pentru proprietăți rezidențiale de închiriere sau proprietăți comerciale. Pauza fiscală se referă la modul în care se calculează baza ajustată și la deprecierea pe care ați revendicat-o în anii anteriori. De asemenea, puteți lua o pauză de impozit pentru o pierdere de capital pe proprietăți vândute sub baza sa. Dacă ați deținut proprietatea timp de mai mult de un an, veți plăti un impozit pe profit 15 în procente pe câștigul care nu se datorează deprecierii. Veți plăti procentul 25 din câștigurile de capital aferente sumelor anterior luate ca deducere la depreciere. Aceasta se numește recuperare 1250, pentru a plăti impozitul pe venitul neimpozitat anterior asupra proprietății.
Calculul bazei și a bazei ajustate pentru închirieri
Cum ar fi proprietatea de folosință personală, chiriile sunt impozitate numai asupra câștigului de capital. Valoarea ajustată pentru proprietățile de închiriere se calculează diferit. Baza este în continuare prețul de achiziție, sau valoarea justă de piață a bunurilor primite ca moștenire sau cadou. Puteți adăuga costul îmbunătățirilor, remodelarea și actualizările. Cu toate acestea, dacă ați luat o depreciere asupra proprietății în timpul în care ați deținut-o, trebuie să scăpați suma respectivă de la bază. Amortizarea a fost exclusă anterior din veniturile din chirii, iar acum IRS dorește impozitul pe acele sume.
Exemplu: Rita și Raul dețin oa doua casă și o închiriază. Baza lor ajustată este $ 150,000 și au acumulat o depreciere de $ 30,000. Au vândut proprietatea pentru $ 250,000. Câștigul total de capital pe vânzare este de $ 130,000 ($ 250,000 - (baza ajustată 150,000 - depreciere 30,000)). Cu toate acestea, suma 30,000 a câștigului este deprecierea recapturată, care este impozitată la 25 la sută. Restul de $ 100,000 din câștigul de capital provine din aprecierea valorii activului, deci este impozitat doar la 15%.
