Investițiile imobiliare necesită utilizarea instrumentelor analitice și a numărului de critici.
Cea mai bună modalitate de evaluare a investițiilor imobiliare constă în utilizarea acelorași instrumente analitice utilizate de investitori în acțiuni și alte valori mobiliare. Atunci când evaluează cât de mult să cheltuiți pentru investiții imobiliare, investitorii mai experimentați folosesc instrumente comparative pentru a marca proprietăți similare și instrumente de evaluare absolută pentru a determina valoarea intrinsecă a unei proprietăți.
Metoda de evaluare comparativă
Rata de capitalizare este rata de rentabilitate a pieței, utilizată în mod obișnuit pentru a înregistra proprietăți similare pe o piață. Pe o investiție imobiliară, rata de capitalizare - denumită în mod obișnuit "rata maximă" din domeniul imobiliar - este pur și simplu venitul anual net de chirie împărțit la prețul plătit pentru proprietate. Deci, dacă plătiți $ 1 milioane pentru o proprietate comercială și o închiriați, mai puține cheltuieli, pentru aproximativ $ 100,000 pe an, rata de plafon este un procent foarte bun 10. Calculul unui preț acceptabil de achiziție al unei proprietăți utilizând rata de acoperire a dobânzii necesită două intrări de date: venitul operațional net și rata maximă. De exemplu, dacă venitul net din exploatare este de $ 25,000, iar rata maximă este 10 la sută, prețul de achiziție dorit ar fi $ 250,000 ($ 25,000 / 0.10).
Cei mai mulți agenți imobiliari cunosc tarifele tipice pentru capacități rezidențiale comerciale și multifamiliale de pe piața dvs. Plafonul pentru casele de o singură familie nu este ușor de obținut, cu excepția camerelor de chat de pe Internet. Dacă aveți îndoieli, utilizați comparabile imobiliare obținute de la agentul dvs. imobiliar. Atunci când faceți acest lucru, fiți prudenți explorând diferite scenarii care folosesc compartimente low-end și high-end pentru a vă asigura că proprietățile oferă posibilitatea unei rentabilități suficiente a investiției dvs.
Venit net din exploatare
O estimare corectă a venitului net din exploatare este vitală pentru a ajunge la un preț de achiziție semnificativ pentru investițiile imobiliare. Urmați acești pași pentru a identifica venitul net din exploatare:
Calculați venitul net din chirii. Faceți acest lucru prin reducerea încasărilor dvs. brute de închiriere prin frecvența locurilor vacante istorice. Întrebați-vă cu vânzătorul de proprietăți, agentul dvs. imobiliar și alte surse informate pentru locurile vacante istorice. De exemplu, dacă fiecare unitate din proprietatea dvs. este în mod obișnuit vacantă o lună din fiecare an, ați reduce estimarea anuală a venitului cu 1 împărțită la 12 sau 8.33 la sută.
Determinați cheltuielile de funcționare. Acestea includ taxe, asigurări, utilități și gestionarea proprietății. Excludeți plata ipotecară deoarece nu este o cheltuială operațională.
Calculați venitul net din exploatare. Faceți acest lucru scăzând cheltuielile de funcționare din venitul dvs. net. Venitul dvs. net din exploatare indică ce este disponibil pentru plata ipotecii.
Metode absolute de evaluare
Efectuarea diligenței unei evaluări absolute este necesară pentru a evalua valoarea în timp a banilor în raport cu costul de împrumut. Fluxul de numerar actualizat și rata internă de rentabilitate sunt principalele valori utilizate în evaluările absolute. Fluxul de numerar actualizat convertește viitoarele fluxuri de numerar de intrare și ieșire din investiția dvs. la o valoare actuală netă utilizând o rată de actualizare adecvată. Dacă valoarea actualizată netă depășește investiția inițială, veți avea un flux de numerar pozitiv. Investiția ideală generează cel mai mare flux de numerar pozitiv.
Rata de întoarcere internă captează atât randamentul investiției inițiale, cât și randamentul investiției dvs. în calcularea randamentului global al investiției dvs. Investiția care generează cea mai mare rată internă de rentabilitate decât costul de împrumut este cea mai bună investiție.
Utilizați Calculatoare de investiții imobiliare
Investirea imobiliară necesită o criză serioasă a numărului. Din fericire, un număr de calculatoare gratuite sunt disponibile online și sunt încorporate în software-ul de calcul tabelar pentru o răsclare mai mare a numărului de niveluri, cum ar fi fluxurile de numerar actualizate și ratele interne de rentabilitate. De exemplu, Bankrate.com are calculatoare imobiliare pentru numeroase aplicații.
