În statele 27, băncile au dreptul de a ocoli instanțele și de a exclude o locuință în afara sistemului judiciar. Procesul non-judiciar este, în general, mai rapid decât o blocare judiciară, deoarece creditorul nu are nevoie de permisiunea de a vinde. Într-o închidere ne-jurisdicțională, banca numește un mandatar terț care să se ocupe de întregul proces de licitație de blocare. Funcționarul numit inițial pe faptă nu este adesea cel care efectuează vânzarea de blocare. Un mandatar poate schimba blocarea, dar numai dacă se aplică procedura corespunzătoare.
Cum funcționează
Când achiziționați o casă, proprietatea este transferată printr-un document cunoscut ca faptă. În statele non-judiciare, fapta de încredere este folosită pentru a asigura împrumutul mai degrabă decât un credit ipotecar. Administratorul păstrează posesia faptei până când împrumutul este satisfăcut. Odată ce împrumutul este plătit, mandatarul emite o faptă de reconvenție care vă transferă dreptul de proprietate. Fapta de încredere include o clauză de putere de vânzare care dă mandatarului dreptul de a vinde locuința în cazul în care vă implicați în împrumut. Administratorul organizează vânzarea și trimite veniturile către creditor.
Membru supleant
Atunci când este desemnat un mandatar, în documente este numit un mandatar secundar doar în cazul în care mandatarul inițial nu poate sau nu dorește să îndeplinească sarcina. Administratorul original nu trebuie să demisioneze pentru a fi înlocuit de mandatarul supleant. Dacă administratorul secundar trebuie să treacă la farfurie, trebuie depusă o înlocuire a mandatarului pentru a formaliza modificarea. Mandatul de înlocuitor trebuie să fie numit înainte de începerea închiderii și este depusă avizul de audiere. Administratorul de substitut, în general, se specializează în blocarea pieței și este numit special pentru a gestiona vânzarea. Deși mandatarul înlocuitor va începe, în general, procesul, nu există restricții în cazul în care un înlocuitor numit poate prelua.
Cerințe de înregistrare
O înlocuire a documentului mandatarului trebuie completată de creditor și depusă la biroul de înregistrare al județului unde este depusă fapta de încredere. Anunțurile trebuie trimise oricui care are interes pentru încredere, inclusiv proprietarul casei. În cazul în care locuința este o proprietate de închiriat, chiriașii proprietarului trebuie, de asemenea, să fie informați. Informațiile înregistrate sunt înregistrări publice și pot fi vizualizate de oricine caută adresa de proprietate.
Drepturile tale
Administratorul inițial este de obicei o terță parte neutră, dar, uneori, mandatarul este înlocuit cu o filială a băncii care a fost închisă. Unele state au legi care specifică cine poate și nu poate acționa în calitate de mandatar. De exemplu, în Texas, o persoană numită în calitate de mandatar nu poate avea alt rol decât vânzarea proprietății. Debitorii sunt excluși de la încredere.
Dacă vă confruntați cu blocarea pieței, este posibil să doriți să contactați un consilier al HUD-ului pentru blocarea pieței. Acești consilieri au cunoștințe ample despre legile de stat și pot susține în numele dvs. să vă ajute să evitați blocarea. Un avocat vă poate revizui documentele de împrumut și de blocare pentru a vă asigura că totul a fost depus corect. Dacă formularul de înlocuire a mandatarului nu a fost depus înainte de începerea închiderii, închiderea poate fi declarată nelegală. Site-ul HUD (vezi linkul din Resurse) oferă, de asemenea, resurse pentru evitarea blocării, inclusiv informații privind programele de asistență juridică.
